Rośnie liczba mieszkań, ale i problemów. Skąd biorą się wysokie ceny?

Patryk Kubiak
Co niesie dzień
Czwartek, 2025.07.24

Rośnie liczba mieszkań, ale także liczba problemów – dostępność cenowa, jakość, rozmieszczenie geograficzne. Prof. Bartłomiej Marona z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie nie pozostawia złudzeń: bez reform planistycznych i wsparcia publicznego poprawy nie będzie.

Fot. Pexels

Luka czynszowa dotyczy nawet 30% Polaków – to osoby zarabiające za mało na mieszkania rynkowe i za dużo na mieszkania socjalne.
Dwa raporty, dwa spojrzenia – Habitat for Humanity Poland analizuje potrzeby i możliwości obywateli, Alior Bank skupia się na dostępności zasobów mieszkaniowych.
Regionalizacja i jakość zasobów – dostępność mieszkań nie pokrywa się z lokalizacjami, w których ludzie chcą mieszkać, a wiele lokali jest w złym stanie technicznym.
Ceny mieszkań nie są zawyżane przez fundusze inwestycyjne – większe znaczenie mają niedostępność gruntów i długotrwałe procedury planistyczne.
Potrzeba wsparcia publicznego – rynek nie zapewni mieszkań wszystkim, konieczne są działania samorządów i państwa.

Posłuchaj rozmowy

Mieszkalnictwo w Polsce: więcej mieszkań, ale nie dla każdego

Liczba mieszkań rośnie, lecz dla niemal jednej trzeciej Polaków pozostają one poza zasięgiem finansowym. Raport Fundacji Habitat for Humanity wskazuje, że tzw. luka czynszowa obejmuje osoby zarabiające zbyt mało na zakup lub wynajem rynkowy i zbyt dużo, by skorzystać z pomocy publicznej.

Luka czynszowa istnieje od wielu lat. Ona się zmniejsza, ale nadal szacuje się ją na około 30 procent

– przypomina prof. Bartłomiej Marona.

Ekspertka o rynku mieszkań: trudno mówić o drastycznym spadku cen, a raczej o urealnieniu oferty

Optymizm prognoz zderza się z rzeczywistością portfeli

Opublikowany przez ekspertów Alior Banku raport zapowiada, że już w 2028 roku zasób mieszkaniowy pokryje potrzeby demograficzne kraju. Analiza ta koncentruje się jednak wyłącznie na liczbie lokali. – „Alior Bank analizuje dostępność zasobową, czyli to, ile mieszkań fizycznie istnieje. Tymczasem Fundacja Habitat bada realne możliwości nabycia lokalu. To zupełnie różne perspektywy” – wyjaśnia profesor. Spadek liczby ludności nie oznacza automatycznej poprawy dostępności, bo o poziomie popytu decyduje struktura i dochody gospodarstw domowych.

Deficyt mieszkaniowy ma wymiar geograficzny

Nawet przy odpowiedniej liczbie lokali ich rozmieszczenie nie pokrywa się z preferencjami obywateli. – „W powiatowym mieście może powstać tysiąc mieszkań, ale młodzi ludzie chcą mieszkać w Krakowie czy Warszawie” – zauważa ekspert. Różnice regionalne pogłębiają się, zwłaszcza w dużych aglomeracjach, gdzie popyt jest największy.

Polityka mieszkaniowa bez kierunku. Prof. Marona: Trzeba konsensusu i długofalowego planu

Standard i metraż w tyle za Europą

Średnia powierzchnia mieszkania na osobę w Polsce to 29 m² – o 12 m² mniej niż przeciętnie w Europie Zachodniej. Jakość wielu lokali, zarówno komunalnych, jak i prywatnych, pozostaje niska. – „Deprywacja mieszkaniowa wynikająca ze złego stanu technicznego lokali jest szczególnie wysoka. Nie tylko liczba, ale i jakość mieszkań wymaga poprawy” – podkreśla prof. Marona.

Skąd biorą się wysokie ceny?

Winą za drożyznę nieruchomości często obarcza się fundusze inwestycyjne. Profesor uważa to za mit: – „Fundusze instytucjonalne to margines polskiego rynku. Mówimy o kilkunastu tysiącach mieszkań, głównie na wynajem”. Prawdziwe powody są dwa: brak tanich gruntów oraz przewlekłe procedury administracyjne. – „Czas to pieniądz. Jeśli inwestycja rozciąga się na sześć lat, to oczekiwana stopa zwrotu musi być wyższa, a zatem mieszkania droższe” – dodaje.

Państwo i samorządy muszą włączyć się do gry

Rynek prywatny nie rozwiąże problemu dostępności. Kluczowe są reformy planowania przestrzennego, usprawnienie procesu inwestycyjnego i budownictwo społeczne finansowane przez sektor publiczny. – „Mieszkanie to nie tylko produkt inwestycyjny czy towar. To dobro podstawowe, które powinno być współtworzone i zapewniane również przez władze publiczne” – podsumowuje prof. Marona.

Autor:

Patryk Kubiak

Komentarze (1)

MBNN�

Marża Budowlańca najwyższa na świecie

2025-07-28

40 procent zysku deweloperucha to powód zawyżonych cen mieszkań

Kultura

Sport

Muzyka

Audycje

Podcasty

Kontakt

Ramówka

Studia nagraniowe

Rośnie liczba mieszkań, ale i problemów. Skąd biorą się wysokie ceny?

Mieszkalnictwo w Polsce: więcej mieszkań, ale nie dla każdego

Optymizm prognoz zderza się z rzeczywistością portfeli

Deficyt mieszkaniowy ma wymiar geograficzny

Standard i metraż w tyle za Europą

Skąd biorą się wysokie ceny?

Państwo i samorządy muszą włączyć się do gry

Komentarze (1)

Dodaj komentarz

Najnowsze

Aleksandra Owca (Razem): Zmiana po referendum w Krakowie raczej nie będzie zmianą na lepsze

Adam Małysz nie będzie się ubiegał o reelekcję w wyborach szefa PZN

Wandale niszczą Łabową. Straty w parku i na przystankach

Uwaga w Tatrach! Wiatr do 100 km/h i możliwe pogorszenie sytuacji lawinowej

Nowe życie baszty w Czchowie. Będzie wyższa i bardziej atrakcyjna

Światełko w tunelu dla Kopca Wandy. Pieniądze na ratunek coraz bliżej

Czwartek z przejaśnieniami w Małopolsce, noc będzie zimna. Lokalnie możliwe opady

„Czarodziejska kobieta i inne opowieści” w Bunkrze Sztuki

Dorota Masłowska i Si On w Bunkrze Sztuki

Rozpoczyna się rozbudowa Sądeckiego Hospicjum. Będzie więcej miejsc dla chorych

Drogi remont drogi. Wierzchosławice muszą zapłacić duże odszkodowanie

Potrzeba 795 mln zł na budowę kampusu Akademii Muzycznej. Kraków prosi o wsparcie premiera i Sejm

Spór o przyszłość Rybitw. Ekspert: "przedsiębiorcy żyją w permanentnej niepewności"

Podwyżka w krakowskiej izbie wytrzeźwień. Polacy płacą niechętnie, cudzoziemcy za to od razu

Dzik jest dziki, ale boi się hałasu. W Wieliczce pójdą w ruch pistolety hukowe

Wieczysta Kraków rozstaje się z Zondacrypto

Jazz bez kompromisów w Radiu Kraków. Koncert Marceliny Gawron i Dominika Wani

Z czego Kraków sfinansuje referendum? Urzędnicy już to wiedzą

Zegar Atmosfery znów w Krakowie. Pokazuje stan powietrza i klimatu

Kraków dr Moniki Widzickiej - odc. II - Tramwaj, dorożka i zgiełk

Rośnie liczba mieszkań, ale i problemów. Skąd biorą się wysokie ceny?

Mieszkalnictwo w Polsce: więcej mieszkań, ale nie dla każdego

Optymizm prognoz zderza się z rzeczywistością portfeli

Deficyt mieszkaniowy ma wymiar geograficzny

Standard i metraż w tyle za Europą

Skąd biorą się wysokie ceny?

Państwo i samorządy muszą włączyć się do gry

Komentarze (1)

Dodaj komentarz

Najnowsze

Aleksandra Owca (Razem): Zmiana po referendum w Krakowie raczej nie będzie zmianą na lepsze

Adam Małysz nie będzie się ubiegał o reelekcję w wyborach szefa PZN

Wandale niszczą Łabową. Straty w parku i na przystankach

Uwaga w Tatrach! Wiatr do 100 km/h i możliwe pogorszenie sytuacji lawinowej

Nowe życie baszty w Czchowie. Będzie wyższa i bardziej atrakcyjna

Światełko w tunelu dla Kopca Wandy. Pieniądze na ratunek coraz bliżej

Czwartek z przejaśnieniami w Małopolsce, noc będzie zimna. Lokalnie możliwe opady

„Czarodziejska kobieta i inne opowieści” w Bunkrze Sztuki

Dorota Masłowska i Si On w Bunkrze Sztuki

Rozpoczyna się rozbudowa Sądeckiego Hospicjum. Będzie więcej miejsc dla chorych

Drogi remont drogi. Wierzchosławice muszą zapłacić duże odszkodowanie

Potrzeba 795 mln zł na budowę kampusu Akademii Muzycznej. Kraków prosi o wsparcie premiera i Sejm

Spór o przyszłość Rybitw. Ekspert: "przedsiębiorcy żyją w permanentnej niepewności"

Podwyżka w krakowskiej izbie wytrzeźwień. Polacy płacą niechętnie, cudzoziemcy za to od razu

Dzik jest dziki, ale boi się hałasu. W Wieliczce pójdą w ruch pistolety hukowe

Wieczysta Kraków rozstaje się z Zondacrypto

Jazz bez kompromisów w Radiu Kraków. Koncert Marceliny Gawron i Dominika Wani

Z czego Kraków sfinansuje referendum? Urzędnicy już to wiedzą

Zegar Atmosfery znów w Krakowie. Pokazuje stan powietrza i klimatu

Kraków dr Moniki Widzickiej - odc. II - Tramwaj, dorożka i zgiełk

Kontakt

12 630 61 01

Wyślij wiadomość

Wyślij opinię