Mieszkalnictwo w kampanii wyborczej w Krakowie. Co może miasto, a czego nie powinno obiecywać?

Czy deweloper powinien przekazywać część mieszkań z nowej inwestycji na potrzeby Krakowa? Dr Grzegorz Gawroński (Katedra Prawa Samorządu Terytorialnego UJ) uważa, że proste narzucenie takiego obowiązku mogłoby skończyć się sporami prawnymi i wzrostem cen pozostałych lokali. Taki pomysł przedstawiła Daria Gosek-Popiołek, kandydatka w wyborach prezydenckich w Krakowie. Sam proponuje inny model współpracy miasta z prywatnymi inwestorami.

Zdjęcie ilustracyjne/ Fot. Pexels.

Czego dowiesz się z tej rozmowy:

Największym problemem Krakowa jest dostępność cenowa mieszkań, szczególnie dla osób znajdujących się pomiędzy kryteriami mieszkań komunalnych a możliwościami zakupu lokalu na rynku.
Polityka mieszkaniowa wymaga perspektywy wielu kadencji, dlatego Gawroński krytycznie ocenia dwukadencyjność władz wykonawczych samorządu.
SIM-y, TBS-y, SAN-y i inne instrumenty powinny zostać objęte jedną strategią, realizowaną przez wyspecjalizowany miejski podmiot.
Gawroński krytycznie ocenia pomysł przekazywania miastu części mieszkań przez deweloperów, także przedstawiony w rozmowie wariant wiązany z propozycją Darii Gosek-Popiołek. Dostrzega ryzyka prawne, organizacyjne i ekonomiczne.
Nie oznacza to odrzucenia współpracy z deweloperami. Gawroński proponuje partnerstwo publiczno-prywatne, w którym część wspólnie realizowanej inwestycji pozostawałaby w miejskim zasobie.

Posłuchaj rozmowy Patryka Kubiaka z dr. Grzegorzem Gawrońskim.

Problemem nie jest liczba mieszkań, ale ich dostępność

Zdaniem Grzegorza Gawrońskiego największym problemem nie jest brak lokali, ale niedostateczna oferta mieszkań dostępnych dla osób, których nie stać ani na zakup własnego lokum, ani na warunki rynku komercyjnego. Szczególnego znaczenia nabiera więc mieszkalnictwo komunalne i społeczne.

Mieszkania komunalne przeznaczone są dla osób spełniających określone kryteria dochodowe. Mieszkalnictwo społeczne powinno natomiast wypełniać lukę pomiędzy pomocą komunalną a rynkiem własnościowym: odpowiadać na potrzeby ludzi, którzy zarabiają zbyt dużo, by dostać mieszkanie komunalne, ale zbyt mało, by zgromadzić wkład własny i zaciągnąć kredyt hipoteczny.

Kraków dysponuje różnymi instrumentami i podmiotami mającymi wspierać mieszkalnictwo dostępne. Według Gawrońskiego właśnie ich mnogość może jednak utrudniać prowadzenie jednej, konsekwentnej polityki. Problem mieszkaniowy wymaga bowiem strategii liczonej nie na jedną czy dwie, lecz nawet trzy lub cztery kadencje.

Masz mieszkanie w Krakowie? Miasto chce je odkupić

Tu pojawia się drugi, pozornie odległy od mieszkań wątek: dwukadencyjność wójtów, burmistrzów i prezydentów miast. Gawroński uważa, że ograniczenie liczby kadencji nie sprzyja inwestycjom wymagającym wieloletniej konsekwencji. Polityk podejmujący kosztowne i ryzykowne decyzje może bowiem nie doczekać momentu, w którym przyniosą one efekty. Jako argument przeciwko odgórnemu limitowi kadencji przywołuje też krakowskie referendum i odwołanie prezydenta przed końcem kadencji: mieszkańcy mają narzędzie pozwalające przerwać urzędowanie włodarza, który utracił ich zaufanie.

Nie da się zmienić rynku mieszkań w ciągu jednej czy dwóch kadencji. To jest kwestia trzech, czterech. (...) Problem mieszkań w Krakowie to jest naprawdę długoletni proces, który wymaga pracy na wielu płaszczyznach, zarówno samorządowej, jak i biznesowej, ale też tej społecznej

- tłumaczy dr Gawroński.

Jeden miejski podmiot zamiast rozproszonej odpowiedzialności

Najbardziej konkretną propozycją Gawrońskiego jest skupienie miejskiej polityki mieszkaniowej w jednym podmiocie – wyspecjalizowanej spółce komunalnej odpowiedzialnej zarówno za mieszkalnictwo komunalne, jak i społeczne.

Jej zadaniem byłaby realizacja jednej strategii dla całego miasta, a nie prowadzenie niezależnych projektów przez kilka instytucji. W takim modelu miasto wiedziałoby w jednym miejscu, jakie inwestycje powstają w poszczególnych częściach Krakowa, komu mają służyć i jak wpisują się w wieloletni plan.

Samo miasto nie będzie jednak w stanie rozwiązać problemu wyłącznie za pomocą własnych gruntów. Gawroński zakłada, że może ich zabraknąć, dlatego ważnym elementem systemu musiałaby być współpraca z prywatnymi inwestorami, między innymi w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. Zastrzega przy tym, że dokładny stan miejskich gruntów należałoby sprawdzić w danych Urzędu Miasta.

- Jest potrzebny jeden podmiot, którym byłaby dedykowana spółka komunalna właśnie do tego, aby w zakresie tego mieszkalnictwa komunalnego i społecznego jeden podmiot odpowiadał w mieście za realizację tej strategii, która zostanie przyjęta - mówi gość Radia Kraków.

„Piątka Piątkowskiej”. Kandydatka na prezydenta Krakowa przedstawia pierwsze wyborcze obietnice i krytytuje komisarza Kracika

Deweloper ma oddawać część mieszkań miastu? Gawroński: to może podnieść ceny

W kampanii wyborczej pojawiają się propozycje mocniejszego obciążenia prywatnych inwestorów kosztami miejskiej polityki mieszkaniowej. Jednym z rozważanych mechanizmów jest przeznaczanie określonej części mieszkań z prywatnej inwestycji – przykładowo 10 lub 15 proc. – na potrzeby gminy. Taki pomysł przedstawiła Daria Gosek-Popiołek, kandydatka Lewicy w wyborach prezydenckich w Krakowie.

Gawroński bardzo krytycznie ocenia możliwość prostego narzucenia takiego obowiązku. Zwraca uwagę zarówno na ryzyko prawne, jak i konsekwencje ekonomiczne. Deweloper mógłby próbować dochodzić odszkodowania, a koszt mieszkań przekazanych miastu przerzucić na nabywców pozostałych lokali. W skrajnym wariancie restrykcyjna polityka mogłaby również zniechęcić część inwestorów do budowania w Krakowie.

- To się odbije na cenie za metr pozostałych 85 procent mieszkań, bo siłą rzeczy podniesie po prostu cenę za metr kwadratowy. Więc znowu cena mieszkań w Krakowie wzrośnie - uważa Gawroński.

Deweloper buduje 100 mieszkań, 15 trafia do miasta. Propozycja Darii Gosek-Popiołek

Propozycja Darii Gosek-Popiołek wiąże się ze zintegrowanymi planami inwestycyjnymi - miasto zgadzałoby się na określone rozwiązania planistyczne umożliwiające inwestycję mieszkaniową, a inwestor w zamian przekazywałby część mieszkań (w tym przypadku 15 proc).

Gawroński nie odrzuca samej idei współpracy miasta z deweloperami, ale kwestionuje taki sposób jej organizacji. Obawia się konieczności indywidualnego negocjowania warunków z wieloma inwestorami, braku systemowości oraz ryzyka nierównego traktowania poszczególnych firm. Jego zastrzeżenia dotyczą więc przede wszystkim konstrukcji prawnej i organizacyjnej.

Co ważne, proponuje jednocześnie alternatywę. Podobny cel można jego zdaniem osiągnąć poprzez miejską spółkę i partnerstwo publiczno-prywatne: w ramach wspólnej inwestycji część mieszkań pozostałaby komercyjna, a część weszłaby do zasobu miasta i służyła jako mieszkania komunalne lub społeczne.

Moim zdaniem nie jest to bezpieczne i dobre rozwiązanie. Tak na szybko oczywiście oceniając ten pomysł, ja tutaj widzę za dużo zagrożeń prawnych po prostu i ryzyk prawnych

- mówi rozmówca.

Wybory prezydenta Krakowa. Zarejestrowano 24 komitety wyborcze

Wynajem czy własność? Miasto nie może rozdawać mieszkań

Jeżeli mieszkalnictwo społeczne ma być jednym z głównych sposobów zwiększania dostępności mieszkań, pojawia się pytanie, czy lokale powinny pozostawać na wynajem, czy umożliwiać mieszkańcom stopniowe dojście do własności.

Gawroński nie wyklucza wykupu. Podkreśla jednak, że samorząd gospodaruje publicznym majątkiem i nie może przekazywać mieszkań na własność za symboliczne kwoty. Model powinien uwzględniać rachunek ekonomiczny, nawet jeśli – inaczej niż u prywatnego dewelopera – jego celem nie jest maksymalizacja zysku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży mogłyby zarazem służyć finansowaniu kolejnych inwestycji mieszkaniowych:

Nie ma możliwości, żeby za bezcen oddawać też mieszkania na własność, bo to również może pewne negatywne skutki społeczne odnieść. (...) Kwestia wykupu na pewno jest przestrzenią do rozmowy.

Autor:

Patryk Kubiak

Komentarze (0)

Brak komentarzy

Kultura

Sport

Muzyka

Audycje

Podcasty

Kontakt

Ramówka

Studia nagraniowe

Mieszkalnictwo w kampanii wyborczej w Krakowie. Co może miasto, a czego nie powinno obiecywać?

Problemem nie jest liczba mieszkań, ale ich dostępność

Jeden miejski podmiot zamiast rozproszonej odpowiedzialności

Deweloper ma oddawać część mieszkań miastu? Gawroński: to może podnieść ceny

Wynajem czy własność? Miasto nie może rozdawać mieszkań

Komentarze (0)

Dodaj komentarz

Najnowsze

Trzy samochody zderzyły się w Zamieściu. Utrudnienia na trasie Limanowa–Rabka-Zdrój

Litwa nie jest taka, jak ją sobie wyobrażamy. Co zostało z polskiego mitu?

Donald Tusk: Przepisy o transkrypcji aktów małżeństwa wejdą w życie zgodnie z planem