Gdzie naprawdę brakuje mieszkań? Wciąż nie mamy podstawowej wiedzy

Jacek Bańka
O tym się mówi
Czwartek, 2025.03.27

Rząd planuje stworzyć ogólnokrajowy rejestr domów i mieszkań, żeby dokładniej określić, gdzie i ile powstanie nowych lokali w ramach społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Czy faktycznie brakuje nam danych o tym, jak wygląda rynek nieruchomości w Polsce? A może mieszkań nie jest za mało, tylko stoją puste w miejscowościach, w których nikt nie chce mieszkać? O tych wyzwaniach i perspektywach rozmawiamy z prof. Michałem Głuszakiem, dyrektorem Instytutu Ekonomii Uniwersytetu Ekonomicznego.

Osiedle mieszkaniowe/ Zdjęcie ilustracyjne Pexels

Posłuchaj rozmowy Jacka Bańki z prof. Michałem Głuszakiem.

Potrzebny jest kompleksowy rejestr nieruchomości

Pozwoli on lepiej poznać rzeczywisty stan i zapotrzebowanie mieszkaniowe.

Największym wyzwaniem jest lokalizacja i dostępność mieszkań

W dużych miastach popyt znacznie przekracza podaż, zaś w małych ośrodkach często brakuje chętnych do zamieszkania.

Plany rządu (20 tys. mieszkań społecznych rocznie)

Powinny być realizowane konsekwentnie i długofalowo, a nie wyłącznie w perspektywie jednej kadencji.

Współpraca z deweloperami

Może przyspieszyć realizację celów w zakresie społecznego budownictwa, choć wymaga jasno określonych warunków ekonomicznych i prawnych.

Stabilna, ponadpartyjna polityka mieszkaniowa

Jest warunkiem skutecznego rozwoju rynku nieruchomości i poprawy sytuacji osób najgorzej sytuowanych.

Rząd chce stworzyć rejestr domów i mieszkań, żeby wiedzieć, gdzie stawiać mieszkania społeczne. Czy to oznacza, że nie wciąż tego nie wiemy?

- To dobry pomysł, żeby w końcu stworzyć bazę, która będzie zawierała aktualne, dokładne i kompletne dane o zasobach nieruchomości. Będę tej inicjatywie kibicować, bo faktycznie dane są szczątkowe, niezintegrowane. Na pewno nie są kompletne, a rzetelnej wiedzy w tym zakresie nam potrzeba.

W Wierzchosławicach został niedawno wybudowany blok mieszkaniowy w ramach SIM-u, ale trzeba było kilku naborów. Czyli niekoniecznie wiemy, gdzie stawiać i gdzie są największe potrzeby mieszkaniowe.

- Kierunek jest dosyć jasny - największe potrzeby mieszkaniowe są w dużych miastach (może akurat Wierzchosławice nie są tego przykładem). Tam, gdzie są największe rynki, ceny wykluczają znaczną część społeczeństwa z konsumpcji mieszkaniowej – nieważne czy chodzi o najem, czy inwestycje we własne mieszkania.

Programy mieszkaniowe, czyli chytry dwa razy płaci

"W wielu miejscowościach być może jest zasób mieszkaniowy, ale młodzi stamtąd wyjeżdżają"

Co pokaże rejestr domów i mieszkań?

- Przede wszystkim jest potrzebny, żeby sensownie planować przyszłe inwestycje; będzie przydatny do każdej innej polityki mieszkaniowej. Od wielu lat mówi się w Polsce o wprowadzeniu zintegrowanego katastru nieruchomości, obejmującego informacje planistyczne, ewidencyjne dane dotyczące wielkości mieszkań (precyzyjne, nie takie, które po weryfikacji w terenie okażą się błędne). I informacje o wartości nieruchomości, a to ważne dane, których do tej pory nie udało się z jakichś powodów wprowadzić. Mówiło się przez wiele lat o wprowadzeniu, na przykład, podatku katastralnego.

Mówi się znowu.

- Nawet napisałem książkę o tym. To jest temat modny, powracający, ale nic konkretnego w tej sprawie się nie zadziało. I nie będzie to możliwe bez sensownej informacji o nieruchomościach, czyli łączącej wiele obszarów, w których można opisywać nieruchomość (ale też parametry środowiskowe, na przykład energooszczędność).

Czy rejestr pokazałby, ile mieszkań i domów mamy pod dostatkiem, uwzględniając pustostany i uwzględniając małe miejscowości, w których młodzi nie chcą mieszkać?

- Nie chodzi o to, ile mamy w puli mieszkań w Polsce. Bo może się okazać - jeżeli wszystko policzymy - że mieszkań mamy w sam raz, ale nie tam, gdzie ich potrzebujemy. I to jest problem. W wielu miejscowościach być może jest zasób mieszkaniowy, ale młodzi stamtąd wyjeżdżają, jadą do Krakowa, do Warszawy, do innych dużych miast, gdzie są ośrodki akademickie i tam chcą zostać po studiach. Tam mieszkań akurat brakuje.

Ale jeśli mówimy o rozwiązaniach, o których można oczywiście dyskutować, to nie wyobrażam sobie tejże dyskusji bez dokładnej informacji o nieruchomościach i tym, czy są one zamieszkiwane. Kibicuję każdej inicjatywie, która sprawi, że będziemy mieli sensowne informacje o rynku i mówię to też jako badacz, bo często mi tych danych źródłowych brakuje.

Ciekawy byłby obraz, z którego by wynikało, że mamy nawet więcej mieszkań niż potrzeb, ale trzeba je wyremontować. Albo są tam, gdzie nikt nie chce mieszkać.

- Faktycznie to, ile mamy zasobu w skali Polski może być o tyle mylące, że chodzi o to, gdzie on jest geograficznie umiejscowiony i jakie w tym akurat obszarze są potrzeby.

Rynek mieszkaniowy w Polsce czeka na kolejny rządowy program. Ile trzeba zapłacić za metr w Krakowie?

Rząd chce budować rocznie 20 tysięcy mieszkań społecznych, czy to jest wykonalne?

- Na pierwszy rzut oka liczba pewnie nie jest imponująca, bo dawne plany mówiły o milionach, plany były zakrojone na dużo większą skalę. Ale nawet ta liczba wydaje się nieco przeszacowana. Nie skreślałbym tej inicjatywy, ponieważ jest sensowna. Ważne, żeby była wdrażana systematycznie, a problem z polską polityką mieszkaniową polega głównie na tym, że programy działają dosyć krótko, pieniądze się kończą, nowy rząd zmienia założenia i w wyniku politycznych negocjacji politycznej, jakiejś gry, te plany są weryfikowane, a czasami nawet odwracane o 180 stopni. I to jest duży problem, ponieważ tworzy to niestabilność sytuacji rynkowej. Cieszyłbym się nawet z mniejszej liczby mieszkań, ale gdyby program funkcjonował przez wiele, wiele lat, bo to na pewno nie zaszkodzi polskiemu rynkowi nieruchomości. Program mógłby sprawić, że część osób, które na rynku nie znajdzie nic sensownego dla siebie, bo nie ma zdolności kredytowej (lub ma małe dochody), będzie mogła zaspokoić potrzeby mieszkaniowe. To jest bardzo dobry kierunek.

"Zasób mieszkaniowy Krakowa, jeśli chodzi o mieszkania, jest w znacznej części do remontu"

Czyli strategia jest potrzebna.

- Tak. I dobrze dobrane instrumenty, dobrze dobrane targetowanie. Czyli skierowanie oferty do tych, którzy mieszkań potrzebują najbardziej. Dotychczasowe doświadczenia, nawet kredyt 2 procent, pokazały problem. Ofertę tę kierowano tak szeroko, że znaczna część osób, które miały zdolność kredytową, dostały kredyt; efekt ekonomiczny był taki, że ceny wzrosły. Ułatwiliśmy niektórym, ale utrudniliśmy wszystkim pozostałym.

Z danych GUS-u wynika, że na mieszkania czeka około 120 tysięcy gospodarstw domowych. Biorąc pod uwagę założenia rządu - 20 tysięcy mieszkań rocznie - to problem rozwiążemy w sześć lat.

- Jeśli to się nie zmieni i te liczby się potwierdzą. Aczkolwiek wiemy z doświadczeń, że wszystkie założenia niestety nie sprawdziły się.

Chęć udziału w tych inwestycjach zgłasza Polski Związek Film Deweloperskich. Deweloperzy powinni brać udział w tym procesie?

- Trudny temat. Mam wrażenie, że deweloperzy są ostatnio na cenzurowanym. Nawet dyskusja na temat innego komponentu tego programu - wsparcia dla rynku wtórnego - pokazuje, że z jakichś powodów rząd nie chce dokładać do inwestycji realizowanych przez deweloperów. Co akurat mnie dziwi, bo wsparcie rynku wtórnego, moim zdaniem, nie generuje efektów mnożnikowych. Nie widzę powodów, dla których mielibyśmy niektóre podmioty wyłączać, ale oczywiście jest to jakaś decyzja, kalkulacja. Podejrzewam, że nie stoi za tym głębszy namysł ekonomiczny. Mogę się jednak mylić.

Deweloperzy mają know-how, doświadczenie. Większość mieszkań, które powstały po roku 1990, zbudowali właśnie oni.

- To jedyne podmioty w Polsce, które sprawdziły się w budownictwie mieszkaniowym. Można dyskutować o jakości, o patologicznych zjawiskach w tej branży, ale dane statystyczne bezwzględnie pokazały, że jeśli chodzi o inne podmioty, to one niespecjalnie się sprawdzają; przynajmniej jeśli chodzi o wolumen tego, co są w stanie wyprodukować w sensownym czasie.

Czyli nie ma kim zastąpić deweloperów.

- Szansa jest, bo 20 tysięcy mieszkań, to nie są zatrważające liczby. Myślę, że społeczne inicjatywy mieszkaniowe/spółdzielnie, byłyby w stanie wywiązać się z tego. Ale z jakichś powodów spółdzielnie przestały budować mieszkania. To jest też dosyć interesujące zjawisko. Kiedyś to głównie one odpowiadały za budowanie nowego zasobu, a potem przejęli temat deweloperzy. Myślę, że nawet jeśli target nie zostanie osiągnięty, to i tak będzie to poprawiało sytuację na rynku.

A dopuszczenie deweloperów do remontów, bo to też jest w ramach tego programu zapisane? Nie tylko budowa społecznych, ale także remont pustostanów.

- Analizowałem ostatnio statystyki i pokazały one, że zasób Krakowa, jeśli chodzi o mieszkania, jest w znacznej części do remontu, co pokazuje, że są ogromne potrzeby. Kto to zrobi - dla mnie to nie ma znaczenia. Ważne, żeby to było zrobione sensownie i szybko.

Ekspert: gdyby nie program Bezpieczny kredyt 2%, mielibyśmy dużo tańsze mieszkania

Kontrola, konsekwencja, analiza

Deweloperzy są na cenzurowanym i widzę, że politycy robią wszystko, żeby ktoś im nie zarzucił, że znowu dają zarobić deweloperom. Nastroje antydeweloperskie nie zaszkodzą polityce mieszkaniowej na dłuższą metę?

- Polityka mieszkaniowa, jeśli chodzi o zasady, powinna korygować zawodność rynku. Powinna tworzyć alternatywę wobec rynkowego sposobu dostarczania i alokacji zasobu. Może być realizowana bez udziału podmiotów prywatnych, chociaż nie rozumiem tej zasady wykluczenia. Być może ktoś teraz pomyśli, że ja jestem…

Że ma pan spółkę deweloperską?

- Albo lobbuję za deweloperami. Staram się podchodzić do tego raczej analitycznie. Po prostu nie widzę za bardzo ekonomicznych przesłanek, które mówiłyby, że musimy jakieś grupy - tylko dlatego, że mają etykietkę - wykluczać z tego systemu (oczywiście jeśli spełniają inne warunki).

Co musi się stać, żeby ten program wreszcie się udał?

- Przede wszystkim konieczna jest konsekwencja. Niezrażanie się, jeśli efekty programu nie będą od razu widoczne, a liczby mniejsze niż zakładano. Poza tym kontrola, bo jeśli okaże się, że są powody, dla których gminy nie chcą się w to angażować albo powody, które sprawiają, że ciężej jest dostarczyć mieszkania we właściwym tempie i tam, gdzie to jest potrzebne, trzeba to monitorować, analizować i korygować.

Chciałbym widzieć konsekwencję w realizacji tych postulatów. Skoro zdecydowaliśmy się na te rozwiązania, to znaczy, że był konsensus, taki nawet ponadpartyjny. Udało się w przypadku programu 500+. Udało się porozumieć, że będzie realizowany nawet po zmianie władzy. Nie pamiętam podobnej sytuacji w przypadku polityki mieszkaniowej. A program mieszkaniowy jest równie ważny, jak 500+. Mam nadzieję, że kolejne rządy będą w podobny sposób podchodzić do polityki mieszkaniowej - odpowiedzialnie i nie w perspektywie jednej kadencji. Bo polityki mieszkaniowej nie da się zbudować w tak krótkim czasie, podobnie, jak i samych mieszkań - od pozwoleń do wybudowania i dostarczenia lokalu na rynek mija niekiedy parę lat.

W Krakowie na terenach przeznaczonych m.in. pod biura i magazyny może powstać kilkanaście tysięcy mieszkań

Autor:

Jacek Bańka

Komentarze (1)

�KRNNJP

żaden kompleksowy rejestr nieruchomości NIE JEST POTRZEBNY

2025-03-27

potrzeba zmniejszenia administracji , obniżenia podatków i marż banksterów oraz developerów

Kultura

Sport

Muzyka

Audycje

Podcasty

Kontakt

Ramówka

Studia nagraniowe

Gdzie naprawdę brakuje mieszkań? Wciąż nie mamy podstawowej wiedzy

"W wielu miejscowościach być może jest zasób mieszkaniowy, ale młodzi stamtąd wyjeżdżają"

"Zasób mieszkaniowy Krakowa, jeśli chodzi o mieszkania, jest w znacznej części do remontu"

Kontrola, konsekwencja, analiza

Komentarze (1)

Dodaj komentarz

Najnowsze

Bruk-Bet Termalica wraca do ekstraklasy! Awans dzięki remisowi Wisły Płock

Tarnów idzie do muzeum

Czar Nocy Muzeów 2025 w Galerii Marii Ritter w Nowym Sączu

Cisza wyborcza na szczęście cicha. W Małopolsce bez poważnych incydentów

Próba porwania dziecka w Czyrnej pod Krynicą-Zdrój. Są patrole policji

„Walczę o to, żeby miłość była miłością”. Marsz Równości przeszedł przez Kraków

Wspólnota, radość, szacunek. Marsz Równości przeszedł przez Kraków

Trawy podrosły, czas na koszenie. Kraków nie wszędzie jednak kosi tak samo

Duży pożar w Tarnowie, nad miastem kłęby dymu

Podróże rowerowe z dziećmi

Groźny pożar w Tarnowie ugaszony

Jest nowy projekt uchwały o SCT w Krakowie. Kilka ważnych zmian

Mops, Pekińczyk, Shih Tzu, buldog francuski - zabójcze kaprysy ludzi

Gdzie naprawdę brakuje mieszkań? Wciąż nie mamy podstawowej wiedzy

"W wielu miejscowościach być może jest zasób mieszkaniowy, ale młodzi stamtąd wyjeżdżają"

"Zasób mieszkaniowy Krakowa, jeśli chodzi o mieszkania, jest w znacznej części do remontu"

Kontrola, konsekwencja, analiza

Komentarze (1)

Dodaj komentarz

Najnowsze

Bruk-Bet Termalica wraca do ekstraklasy! Awans dzięki remisowi Wisły Płock

Tarnów idzie do muzeum

Czar Nocy Muzeów 2025 w Galerii Marii Ritter w Nowym Sączu

Cisza wyborcza na szczęście cicha. W Małopolsce bez poważnych incydentów

Próba porwania dziecka w Czyrnej pod Krynicą-Zdrój. Są patrole policji

„Walczę o to, żeby miłość była miłością”. Marsz Równości przeszedł przez Kraków

Wspólnota, radość, szacunek. Marsz Równości przeszedł przez Kraków

Trawy podrosły, czas na koszenie. Kraków nie wszędzie jednak kosi tak samo

Duży pożar w Tarnowie, nad miastem kłęby dymu

Podróże rowerowe z dziećmi

Groźny pożar w Tarnowie ugaszony

Jest nowy projekt uchwały o SCT w Krakowie. Kilka ważnych zmian

Mops, Pekińczyk, Shih Tzu, buldog francuski - zabójcze kaprysy ludzi

Kontakt

12 630 61 01

Wyślij wiadomość

Wyślij opinię