Kto skorzysta na nowym rządowym programie mieszkaniowym? Ekspert nie pozostawia złudzeń

Jacek Bańka
O tym się mówi
Piątek, 2025.02.14

Rządowy program "Klucz do mieszkania" zakłada wsparcie dla zakupu mieszkań i domów z rynku wtórnego lub działki i budowy domu metodą gospodarczą - poinformował w czwartek minister rozwoju Krzysztof Paszyk. Zaznaczył, że pieniądze ze wsparcia "nie trafią do deweloperów". W przypadku zakupu mieszkań z rynku wtórnego nabywcy będą musieli zmieścić się w ustalonych limitach ceny metra kwadratowego – do 10 tys. zł, a w Warszawie, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu - do 11 tys. zł. Nieruchomości muszą być oddane do użytku co najmniej pięć lat wcześniej, a dotychczasowy właściciel musi je posiadać od co najmniej 3 lat. "To wyeliminuje z rynku tzw. fliperów" – mówi minister. O ocenę programu poprosiliśmy Piotra Krochmala z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

Klucze do mieszkania. Fot. pexels

Posłuchaj rozmowy z Piotrem Krochmalem, prezesem Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości

„Ograniczenie do rynku wtórnego to zły pomysł”

Zaprezentowany program ma wesprzeć trzy filary, budownictwo komunalne, społeczne oraz samych kupujących. Ten trzeci filar – „pierwsze klucze” – ma dotyczyć tylko rynku wtórnego. Czy to całkowite przedefiniowanie modelu polityki mieszkaniowej?

Tak, ale wydaje mi się, że w złą stronę. Poprzednie programy wspierały głównie rynek pierwotny i było to tłumaczone tym, że brakuje w Polsce dwóch milionów mieszkań, trzeba tę dziurę jakoś zasypać. W związku z tym promujemy tych, którzy budują mieszkania, żeby tych mieszkań w Polsce przybywało.

Na konferencji prasowej minister przypomniał o tym i... skierował program na rynek wtórny, czyli na mieszkania, które już są. Od zakupu tych mieszkań, innych mieszkań po prostu nie przybędzie.

Wiemy jednak, że są pustostany, ale takie, które są mieszkaniami kupionymi w celach inwestycyjnych, nie są wynajmowane. Tylko jaka jest ich skala?

Nie jest dokładnie wyliczona. W Krakowie szacuje się, że to będzie około 50 tysięcy i to się utrzymuje. Nie sądzę, że tym programem uda się wyciągnąć te mieszkania. Dlaczego? Dlatego, że te mieszkania były kupowane inwestycyjnie w nowym zasobie i nie wejdą one w program przy tym progu, jaki podał minister Paszyk.

„W Krakowie mieszkania w tym programie skończą się po dwóch, trzech tygodniach"

Chodzi o te pięć lat i ceny.

Nie tylko o tę karencję. Chodzi o ten górny limit cen. W tej chwili średnia na rynku wtórnym to jest 15200 złotych. Przy limicie górnym ceny 11000 złotych w Krakowie w zeszłym roku, ten limit spełniało około 12% sprzedanych na rynku wtórnym mieszkań, z czego nie wiemy, ile jeszcze miało tę karencję, która by uniemożliwiała sprzedaż tego mieszkania. W Krakowie to jest naprawdę kilka procent mieszkań i to tych najtańszych, do kapitalnego remontu, w bardzo odległych rejonach miasta. Sądzę, że w Krakowie rocznie to nie będzie więcej jak między 300 a 500 mieszkań. A osób młodych, które czekają na mieszkanie w tym programie, w samym mieście Krakowie jest co najmniej kilka tysięcy. Jeżeli ten program zafunkcjonuje, mieszkania skończą się po dwóch, trzech tygodniach.

Dodajmy, że wskaźnik 11 tysięcy złotych dla kilku dużych miast może zmienić samorząd. Rozumiem, że chodzi o dopłatę do wyższego poziomu.

Ja też tak to zrozumiałem. Zobaczymy, czy samorząd będzie miał taką możliwość i czy będzie chętny. Nie znamy szczegółów, o ile będzie mógł podnieść. W Krakowie, żeby ten program zaspokoił w jakimś stopniu oczekujących, to samorząd musiałby podnieść ten wskaźnik do około 18 tysięcy za metr kwadratowy. Dopiero wtedy byłaby to taka ilość mieszkań, która nie wyczerpałaby się w bardzo krótkim czasie, tylko mogłaby być nabywana w dłuższej perspektywie czasowej i nie skończyłaby się po dwóch, trzech tygodniach.

Ile może być dziś w Krakowie takich mieszkań wystawionych na sprzedaż na rynku wtórnym, które mieściłyby się w tym progu 11 tysięcy złotych za metr? Stare mieszkania i to na obrzeżach, tak jak pan powiedział?

Jeżeli nie będziemy jeszcze do tego dokładać karencji, która jest wymagana, w zeszłym roku było takich mieszkań około 650. Jeżeli narzucimy karencję, to będzie ich mniej niż 500. Wiadomo, że część z tych mieszkań była sprzedawana, odsprzedawana w krótszym terminie niż 5 lat.

Flipperzy i deweloperzy mogą nie zarobić?

Wyjaśnijmy jeszcze, o co chodzi z tą karencją.

Właściciel posiada to mieszkanie od co najmniej 5 lat i dopiero wtedy może wejść do tego programu. Chodzi tutaj oczywiście o flipperów. Wydaje mi się, że ten okres karencji spokojnie mógłby być krótszy, na przykład trzyletni. Flipperzy starają się bardzo szybko, w ciągu pół roku, do roku sprzedać mieszkanie. Na tym polega flipping. Ustawianie tej karencji na poziomie 5 lat jest grubą przesadą.

Tam się pojawiły dwa okresy, raz 5 lat, a chyba w ministerstwie 3 lata.

Myślę, że można skrócić do 3 lat, ale minister wczoraj na konferencji na pewno mówił o 5 latach.

Kto skorzysta na programie?

Minister Paszyk powiedział: ani złotówki dla deweloperów. Jakie to będzie miało skutki i czy, na przykład, przełoży się to na liczbę inwestycji wprowadzanych na rynek? Deweloperzy zaczną mrozić swoje inwestycje?

Deweloperzy będą się zachowali podobnie jak teraz, czyli nie będą wprowadzać nowych inwestycji, ponieważ nie będą mieli z tego programu wielkiej korzyści. I mówię „wielkiej”, bo jakaś mała jednak będzie. Nie ukrywajmy: to nie będzie tak, że żadna złotówka nie trafi do deweloperów. Bezpośrednio nie, ale pośrednio tak. To będzie doskonały moment na wymianę swojego mieszkania, dlatego, że ceny tych najtańszych mieszkań poszybują w górę do poziomu tego limitu. Za ten limit będziemy mogli sprzedać każde mieszkanie, które dotychczas było grubo poza limitem. I ktoś może to doskonale wykorzystać, sprzedając stare mieszkanie do kapitalnego remontu osobom, które dostaną na nie dopłatę, a spieniężyć je kawałeczek dalej i kupić sobie nowe mieszkanie u dewelopera. Dla takich ludzi ten program będzie po prostu idealny.

To może ten program ma sens? Wszyscy korzystają.

Wszyscy trzej. Jeżeli będzie 500 takich transakcji w Krakowie i załóżmy, że co drugi właściciel starego mieszkania tak zrobi, to deweloperzy dzięki temu sprzedadzą im 200 czy 300 mieszkań. To nie będzie jakaś duża skala.

Pokażmy raz jeszcze ten mechanizm: ktoś, kto ma stare mieszkanie może je sprzedać osobie, która dostanie wsparcie finansowe od państwa. Dzięki pieniądzom i dzięki temu, że dołoży jeszcze trochę, pójdzie do dewelopera i kupi sobie większe, lepsze, ładniejsze mieszkanie. Co można temu zarzucić? Tylko brak skali?

Przy tym górnym limicie, 11 tysięcy za metr w Krakowie, to będzie kilkaset mieszkań, poniżej 10%. Ale już w Wieliczce to będzie co trzecie mieszkanie, w Skawinie to więcej niż połowa mieszkań. A w takim na przykład Chrzanowie czy Olkuszu wszystkie mieszkania są poniżej tego limitu 10 tysięcy. Przypomnijmy, że dla tych pięciu największych miast, w tym Krakowa, limit górny to 11 tysięcy, ale dla pozostałych miast w Polsce i miejscowości jest to 10 tysięcy. Jeżeli na przykład w Chrzanowie czy w Olkuszu mieszkania nie osiągną jeszcze pułapu 10 tysięcy złotych (za metr kw. – red.), tam wszystkie mieszkania będą mogły się kwalifikować do tego programu. Ograniczeniem będzie tylko ta karencja.

Na małych rynkach będzie to doskonałe narzędzie do zamiany starego mieszkania na nowe. Praktycznie wszystkie osoby, które posiadają mieszkania od 5 lat, będą mogły je sprzedać po bardzo korzystnej cenie, ponieważ doprowadzi to do wzrostu cen tych lokali. Jak każdy program, gdzie dopłaca się do jakiegoś segmentu, natychmiast te ceny rosną – tutaj będzie podobnie.

Pan krytykuje, a mnie coraz bardziej przekonuje ten program.

On ma i wady, i zalety. Krytykuję to, że tam, gdzie tych mieszkań najbardziej potrzeba, czyli właśnie w dużych miastach, a nie w tych, które się wyludniają i tam trzeba jakby najbardziej pomóc, ten program działa z dokładnie innym wektorem. W tych największych miastach on będzie miał dosłownie minimalne znaczenie, oddziaływać będzie w tych małych miasteczkach.

Pan minister nie powiedział nic o tym, co stanie się z gruntami. A jak powiedział Adam Smith: wszystkiego na ziemi przybywa poza ziemią. Nie mamy ziemi do budowy.

Ten program idzie na rynek wtórny, ale też nie zapominajmy, że jest tam taki wyłom dotyczący rynku pierwotnego. W tym programie wolno budować nowe mieszkania spółdzielniom mieszkaniowym na przykład. W Krakowie mieliśmy kilka takich przypadków, gdzie spółdzielnie mieszkaniowe zachowywały się tak jak deweloperzy i kilka budynków powstało – w dawnym obszarze Podgórza i Huty. Nowe mieszkania też będą budowane w tym programie, jeżeli tylko spółdzielniom został jeszcze jakiś teren. To główna przeszkoda.

Co można poprawić? Ekspert: „dodajmy rynek pierwotny”

To są te dwa filary. Budownictwo komunalne, jest jeszcze budownictwo społeczne. Nie znamy jednak szczegółów wsparcia. Mówi pan, że program, a właściwie jego zarys, ma dobre i złe strony. Co by pan poprawił?

Na pewno skróciłbym karencję, zwiększył ten limit, ale przede wszystkim też rozszerzyłbym jednak ten program o rynek pierwotny. Poprzednie programy bardzo szybko modyfikowały się i rozszerzały się na obydwa rynki, z tym że początek był oczywiście na rynku pierwotnym. Myślę, że tutaj też dojdzie do tego, bo do rozszerzenia na rynek pierwotny. Dlaczego? Jeżeli po kilku tygodniach w większych miastach wyczerpie się limit mieszkań dostępnych w tych programach, zacznie się lament. Wtedy być może ministerstwo się ugnie i rozszerzy ten program też o nowe mieszkania. Trudno, żeby młodzi ludzie emigrowali do mniejszych miast, żeby byli wypychani z Krakowa, chcąc kupić jakieś mieszkanie w tym programie.

Sprawdź również deweloper Poznań

Autor:

Jacek Bańka

Komentarze (2)

Skorzystają WYBRAŃCY

2025-02-16

stado wybrańców z Wiejskiej wraz z ich pastuchami deweloperami

2025-02-14

Dlaczego nic nie robicie z tymi co mają więcej niż jedno mieszkanie ?????? Bo politycy też mają po dziesięć mieszkań!!!!!

Kultura

Sport

Muzyka

Audycje

Podcasty

Kontakt

Ramówka

Studia nagraniowe

Kto skorzysta na nowym rządowym programie mieszkaniowym? Ekspert nie pozostawia złudzeń

„Ograniczenie do rynku wtórnego to zły pomysł”

„W Krakowie mieszkania w tym programie skończą się po dwóch, trzech tygodniach"

Flipperzy i deweloperzy mogą nie zarobić?

Kto skorzysta na programie?

Co można poprawić? Ekspert: „dodajmy rynek pierwotny”

Komentarze (2)

Dodaj komentarz

Najnowsze

Dwa groźne wypadki na drogach w Małopolsce, są poszkodowani

Piotr Krzyżowski: Solo na Everest i Lhotse w 3 dni!

Eliminacje MŚ 2026. Zawstydzający styl zwycięstwa

"Bracia wilcy" oraz więzi siostrzane, a nawet bliźniacze u zwierzaków

Mekka polskich skoków narciarskich ma 100 lat. To największa skocznia narciarska w kraju

Queer – o ideale, który niszczy

Dobra spawarka laserowa na 2025? Te cechy są kluczowe

Inteligentne opony w samochodzie – jak wpływają na bezpieczeństwo i oszczędności?

Krokusowe łąki nie tylko w Zakopanem. "Chcemy, żeby nasza gmina wyglądała pięknie"

Kto skorzysta na nowym rządowym programie mieszkaniowym? Ekspert nie pozostawia złudzeń

„Ograniczenie do rynku wtórnego to zły pomysł”

„W Krakowie mieszkania w tym programie skończą się po dwóch, trzech tygodniach"

Flipperzy i deweloperzy mogą nie zarobić?

Kto skorzysta na programie?

Co można poprawić? Ekspert: „dodajmy rynek pierwotny”

Komentarze (2)

Dodaj komentarz

Najnowsze

Dwa groźne wypadki na drogach w Małopolsce, są poszkodowani

Piotr Krzyżowski: Solo na Everest i Lhotse w 3 dni!

Eliminacje MŚ 2026. Zawstydzający styl zwycięstwa

"Bracia wilcy" oraz więzi siostrzane, a nawet bliźniacze u zwierzaków

Mekka polskich skoków narciarskich ma 100 lat. To największa skocznia narciarska w kraju

Queer – o ideale, który niszczy

Dobra spawarka laserowa na 2025? Te cechy są kluczowe

Inteligentne opony w samochodzie – jak wpływają na bezpieczeństwo i oszczędności?

Krokusowe łąki nie tylko w Zakopanem. "Chcemy, żeby nasza gmina wyglądała pięknie"

Kontakt

12 630 61 01

Wyślij wiadomość

Wyślij opinię