Mieszkanie to także infrastruktura. Prof. Patrycja Haupt o polityce mieszkaniowej Krakowa

Kryzys mieszkaniowy nie sprowadza się do cen metra kwadratowego. To również problem dostępności gruntów, najmu krótkoterminowego, jakości nowych osiedli i braku stabilnej oferty dla osób, które nie mogą lub nie chcą kupować mieszkania. Prof. Patrycja Haupt z Wydziału Architektury Politechniki Krakowskiej, członkini Housing Advisory Board przy Komisji Europejskiej, w Radiu Kraków przekonuje, że potrzebna jest zmiana sposobu myślenia o mieszkalnictwie. Mieszkanie powinno być traktowane także jako infrastruktura niezbędna mieszkańcom miasta.

Fot. Marek Lasyk

Czego dowiesz się z tej rozmowy?

Dlaczego mieszkanie powinno być traktowane nie tylko jako towar, ale także jako część infrastruktury potrzebnej do normalnego funkcjonowania miasta.
Jak najem krótkoterminowy wpływa na centra miast turystycznych i dlaczego samo jego ograniczenie nie rozwiąże kryzysu mieszkaniowego.
Na czym polega model cost rental, czyli długoterminowego najmu z ograniczoną marżą inwestora i stabilniejszym kosztem dla mieszkańca.
Dlaczego w krakowskiej debacie o mieszkalnictwie warto wrócić do spółdzielczości, obok budownictwa społecznego, planowania nowych inwestycji i zagospodarowania gruntów.

Posłuchaj rozmowy

Mieszkanie nie tylko jako towar

Europejska polityka mieszkaniowa coraz mocniej koncentruje się na dostępności mieszkań, szczególnie dla grup znajdujących się w trudniejszej sytuacji: młodych rodzin, studentów, osób starszych czy osób z niepełnosprawnościami.

Istotnym kierunkiem jest też ograniczanie skutków presji mieszkaniowej w największych miastach i popularnych miejscowościach turystycznych. Komisja Europejska pozostawia jednak państwom i samorządom dużą swobodę w doborze konkretnych rozwiązań.

To właśnie na poziomie lokalnym trzeba zdecydować, w jaki sposób zwiększyć podaż mieszkań, jak wykorzystać grunty i jak reagować na wpływ najmu krótkoterminowego.

Najważniejsza jest zmiana sposobu myślenia o mieszkaniu. Mieszkanie jest również infrastrukturą, którą państwo powinno zapewniać mieszkańcom

– mówi prof. Patrycja Haupt.

Nie chodzi przy tym o zapewnienie każdemu własności mieszkania, ale o możliwość korzystania z godnego i dostępnego cenowo miejsca do życia.

Najem krótkoterminowy zmienia centra miast

Jednym z problemów szczególnie widocznych w miastach turystycznych jest najem krótkoterminowy. W Krakowie jego rozwój wpływa nie tylko na rynek mieszkaniowy, ale również na funkcjonowanie centrum.

Lokale, które mogłyby służyć mieszkańcom, stają się częścią rynku turystycznego. Zmienia się też charakter całych budynków i ulic. W najbardziej obciążonych turystyką częściach miast może to prowadzić do stopniowego zanikania tradycyjnej funkcji mieszkaniowej.

Prof. Haupt mówi w tym kontekście o degradacji centrów niektórych miast turystycznych, w tym Krakowa.

Sam zakaz czy ograniczenie najmu krótkoterminowego nie wystarczy jednak do rozwiązania kryzysu. Potrzebny jest szerszy system zwiększania dostępności mieszkań.

„Nie możemy odnosić się jedynie do najmu krótkoterminowego. Powinniśmy myśleć o większej przebudowie systemu zapewniania mieszkań” – podkreśla ekspertka.

Najem krótkoterminowy czekają duże zmiany. Część lokali wróci na rynek?

Cost rental: stabilność zamiast szybkiego zysku

Jednym z modeli rekomendowanych przez Housing Advisory Board jest cost rental, czyli w uproszczeniu najem po kosztach.

Założenie jest inne niż przy typowej inwestycji deweloperskiej przeznaczonej do szybkiej sprzedaży. Inwestor otrzymuje możliwość osiągania zysku przez długi czas, ale jego wysokość zostaje z góry ograniczona. W zamian powstaje zasób mieszkań przeznaczonych na stabilny, długoterminowy najem.

Najemca zyskuje większą przewidywalność kosztów i możliwość pozostania w jednym miejscu przez dłuższy okres. Inwestor nadal zarabia, ale nie poprzez jednorazową maksymalizację ceny sprzedaży.

Takie rozwiązanie zmienia też odpowiedzialność za sam budynek. Jeżeli właściciel pozostaje nim przez wiele lat, zależy mu nie tylko na wybudowaniu mieszkań, lecz również na utrzymaniu całego obiektu i jego otoczenia w odpowiednim stanie.

Nie ma jednej europejskiej recepty na ceny mieszkań

Komisja Europejska nie może po prostu ustalić cen mieszkań w Krakowie, Amsterdamie czy Paryżu. Rynki mieszkaniowe poszczególnych państw bardzo się od siebie różnią.

W Polsce wyjątkowo silne jest przywiązanie do własności. Mieszkanie jest często traktowane nie tylko jako miejsce życia, ale również jako najważniejsza inwestycja gospodarstwa domowego. W części państw Europy Zachodniej znacznie większą rolę odgrywa długoterminowy najem.

Ta różnica wpływa także na sposób budowania. W modelu nastawionym na sprzedaż podstawowym celem dewelopera jest znalezienie nabywcy. Jeśli budynek ma przez dziesięciolecia pozostawać w rękach jednego właściciela i generować przychody z najmu, większe znaczenie zyskują trwałość, utrzymanie i jakość otoczenia.

Dlatego polityka mieszkaniowa nie może opierać się na jednym rozwiązaniu dla całej Europy. Wspólne mogą być cele, ale narzędzia muszą odpowiadać lokalnym warunkom.

Krakowski problem: gdzie jeszcze budować?

W Krakowie równie istotnym problemem jak ceny jest dostępność gruntów. Duża część terenów atrakcyjnych inwestycyjnie została już zagospodarowana, a pozostałe działki bywają drogie lub mają skomplikowaną strukturę własnościową.

Jednym z rozwiązań jest ponowne wykorzystywanie terenów poprzemysłowych, czyli tzw. brownfields. Drugim – dogęszczanie już zabudowanych obszarów.

Obie strategie mają jednak swoje ograniczenia. Nowa, intensywniejsza zabudowa często spotyka się ze sprzeciwem mieszkańców. Z kolei wybór łatwiejszego rozwiązania, czyli budowania coraz dalej od centrum, prowadzi do zjawiska nazywanego „efektem obwarzanka”.

Miasto rozlewa się na zewnątrz, a nowe osiedla powstają tam, gdzie ziemia jest tańsza i procedury bywają prostsze. Później pojawiają się jednak koszty, których nie widać w cenie samego mieszkania: większy ruch samochodowy, konieczność budowy infrastruktury i dłuższe codzienne dojazdy.

Plan ogólny zdecyduje, gdzie Kraków będzie się rozwijał

Jednym z elementów łączących różne propozycje pojawiające się w kampanii przed przedterminowymi wyborami prezydenta Krakowa jest plan ogólny miasta.

Spór nie dotyczy samej potrzeby uporządkowania planowania przestrzennego, lecz tego, gdzie i jak intensywnie Kraków powinien się rozwijać.

Jedna z możliwości to zwiększanie intensywności zabudowy na obrzeżach dobrze skomunikowanych transportem zbiorowym, w tym koleją. Inna zakłada większą ostrożność w dogęszczaniu miasta i silniejszą ochronę istniejącego charakteru poszczególnych obszarów.

Do dyspozycji pozostają również takie narzędzia jak zintegrowane plany inwestycyjne, które pozwalają samorządowi i inwestorowi wspólnie planować większe fragmenty miasta.

Polityka mieszkaniowa spotyka się więc bezpośrednio z polityką przestrzenną. Nie wystarczy odpowiedzieć na pytanie, ile mieszkań potrzeba. Trzeba również zdecydować, gdzie mają powstać i jaka infrastruktura będzie im towarzyszyć.

TBS-y i społeczne inicjatywy mieszkaniowe to nie wszystko

W krakowskiej debacie pojawiają się społeczne inicjatywy mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego. Prof. Haupt zwraca jednak uwagę na jeszcze jeden model, który jej zdaniem pozostaje zaskakująco słabo obecny w kampanii – spółdzielczość.

Żaden z kandydatów nie mówi o spółdzielczości, a wydaje mi się, że to jest ciekawy kierunek

– mówi.

Spółdzielnie nadal działają, posiadają grunty i realizują własne inwestycje. Mogłyby być także partnerem miasta przy tworzeniu nowych mieszkań.

Ich przewagą może być długofalowe podejście. Spółdzielnia nie buduje jedynie pojedynczego budynku przeznaczonego do sprzedaży, lecz zarządza większym środowiskiem mieszkaniowym i pozostaje związana z nim przez lata.

Mieszkalnictwo w kampanii wyborczej w Krakowie. Co może miasto, a czego nie powinno obiecywać?

Spółdzielczość wciąż obciążona przeszłością

Jednym z powodów słabej obecności spółdzielczości w debacie może być jej historyczny wizerunek. W Polsce nadal silne są skojarzenia z wielkimi spółdzielniami mieszkaniowymi z czasów PRL i późniejszymi sporami dotyczącymi ich funkcjonowania.

Tymczasem sama idea może odpowiadać na część problemów współczesnego miasta. Spółdzielnia może budować nie tylko mieszkania, lecz także społeczność i całe otoczenie zamieszkania.

To szczególnie ważne w sytuacji, gdy dyskusję o mieszkalnictwie często sprowadza się do jednej liczby: ile nowych lokali uda się wybudować.

Problem Krakowa jest znacznie bardziej złożony. Liczy się nie tylko liczba mieszkań, ale także ich dostępność, forma własności, lokalizacja, jakość otoczenia, transport oraz to, czy mieszkańcy mogą planować życie w jednym miejscu w perspektywie wielu lat.

Mieszkalnictwo wymaga całego systemu

Ani ograniczenie najmu krótkoterminowego, ani budowa kolejnych bloków, ani pojedynczy program społecznego najmu nie rozwiążą samodzielnie kryzysu mieszkaniowego.

Potrzebne są różne modele działające równolegle: mieszkania komunalne i społeczne, stabilny najem, inwestycje prywatne, spółdzielczość, wykorzystanie terenów poprzemysłowych oraz rozsądne dogęszczanie miasta.

Wspólnym punktem pozostaje pytanie o rolę mieszkania. Jeśli jest wyłącznie produktem rynkowym, głównym kryterium staje się jego cena. Jeśli potraktujemy je także jako element miejskiej infrastruktury, do dyskusji dochodzą dostępność, stabilność, jakość przestrzeni i możliwość normalnego życia w mieście.

Autor:

Jacek Bańka

Komentarze (0)

Brak komentarzy

Kultura

Sport

Muzyka

Audycje

Podcasty

Kontakt

Ramówka

Studia nagraniowe